Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : Qu'est-ce que c'est ? Quelles garanties ?

Qu’est-ce que le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Définition : c'est quoi le CCMI ?

Quand le CCMI est-il obligatoire ?

Le contrat de construction de maison individuelle, dit CCMI est un contrat qui a pour but de protéger les consommateurs.

Il peut être conclu pour construire une maison individuelle bien sûr et c’est le cas le plus fréquent. Mais il peut aussi être conclu pour un immeuble s’il remplit deux conditions cumulatives :

• L’immeuble doit comporter au maximum deux logements  
• Ces logements doivent être destinés au même maître d’ouvrage (le propriétaire du terrain)

La maison peut avoir un usage d’habitation ou un usage mixte (à la fois destiné à l’habitation et à une activité professionnelle).

Le CCMI est conclu entre le propriétaire d’un terrain (ou à minima titulaire d’une promesse de vente au moment de la signature du CCMI) et un constructeur de maison individuelle qui sera chargé de la construction de la maison hors d’eau hors d’air.

Les types de CCMI : CCMI avec ou sans fourniture de plan

Il existe 2 types de CCMI :

• Le CCMI avec fourniture de plans : vous n’avez pas de plans, le constructeur réalise les plans de la maison (soit lui-même est en vous mettant en relation avec un professionnel qui réalisera les plans) avant d’exécuter les travaux.
• Le CCMI sans fourniture de plans : vous avez déjà les plans de la maison que vous souhaitez via un professionnel que vous aviez choisi, le constructeur sera chargé de les réaliser. Ce type de CCMI peut être une bonne option si vous souhaitez construire une maison bioclimatique ou une maison passive. Vous pourrez ainsi faire appel à des professionnels certifiés pour faire les plans.

Les autres types de contrat de construction

Il est important de faire la différence entre les différents contrats existant dans la construction de maison car la réglementation applicable n’est pas la même et n’offre pas les mêmes protections.

Le contrat d’entreprise avec un maître d'œuvre :

Il est aussi appelé marché de travaux. Il est généralement conclu avec un maître d’œuvre qui va faire appel à différents entrepreneurs dans les différents corps de métier pour réaliser les travaux.

Ce contrat n’impose pas que le maître d’œuvre réalise lui-même la fourniture de plans ni la totalité des travaux de gros œuvre (mise hors d’eau hors d’air de la maison).

Le contrat d’architecte :  

Aussi appelé contrat de maîtrise d’œuvre. Il est conclu avec un maître d’œuvre ou un architecte qui conçoit la maison et vous assiste dans le suivi des travaux en contrepartie d’honoraires.

L'architecte va réaliser les plans et la documentation technique associée. Il va coordonner les travaux et aller plus ou moins loin dans les relations avec les entrepreneurs chargés de la construction. Mais il n’est pas responsable des travaux de construction.

Le contrat de vente d’immeuble à construire - contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) :

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est conclu lorsque vous achetez un bien sur plan ou en l’état futur d’achèvement. Vous n’avez pas le choix dans la réalisation des plans, ils vous sont imposés.

Le contrat de promotion immobilière :

C’est un contrat conclut avec un promoteur immobilier pour vendre à un prix définit dans le contrat un bien dans un programme de construction.

Les avantages du CCMI : un contrat avec plusieurs assurances

Le CCMI est le contrat le plus avantageux, le plus sécurisant pour les particuliers qui font construire leur maison. Cela se fait au moyen de plusieurs garanties qui lient le constructeur.

La garantie de livraison à prix et délai convenus :

Elle prévoit que la construction doit être réalisée dans les délais prévus au contrat et au prix convenus. Les surcoûts (par exemple liés à des fondations plus complexes que prévu pour permettre l'adaptation au sol en fonction des caractéristiques techniques du bâtiment) sont à la charge du constructeur, la maîtrise de votre budget est plus facile grâce à cette garantie. De même, une livraison de la maison en retard par rapport au délai indiqué dans le contrat entraînera le paiement d’indemnités de retard au constructeur.

La garantie de parfait achèvement :

C’est une garantie d’un an à partir de la date de réception des travaux. Elle vous protège contre tous les défauts de la maison qui surviennent la première année. Vous signalerez ces désordres lors de la réception de la maison par le biais des réserves (on en reparle plus bas) ou dès que vous constatez les défauts en notifiant le constructeur par écrit.

La garantie biennale :

Aussi appelée garantie de bon fonctionnement. Cette garantie couvre les éléments d'équipement intérieur de la maison qui ne font pas partie en tant que tel de la construction. Il peut s’agir des équipements électroménagers si le constructeur a posé la cuisine, la VMC, la pompe à chaleur…  

Cette garantie vous protège de tous les désordres subis pendant 2 ans à partir de la date de réception des travaux.

La garantie décennale :

Cette garantie vous protège de tous les dommages qui compromettent la solidité de la maison.  

Par exemple, si le sol est argileux et qu’après la construction, votre maison subit plusieurs sécheresses, elle pourra se fissurer par endroits et laisser de l’eau s’infiltrer dans la maison. La garantie décennale permettra de réparer cela sans surcoût pour vous.

Ainsi pendant 10 ans à compter de la réception de la maison, le constructeur reste responsable de la qualité de la construction.

Cette garantie est liée à la maison et non pas au propriétaire. Ainsi, si vous vendez votre maison avant ses 10 ans, les acquéreurs bénéficieront de la garantie décennale sur les éventuels désordres qui apparaîtront.

La conclusion d’un contrat construction maison individuelle

Les pièges à éviter

Beaucoup de constructeurs de maison sont honnêtes, mais pas tous.

Certains n’hésitent pas à jouer sur une communication volontairement floue pour vous convaincre d’avancer avec eux avec un contrat de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise et ainsi éviter la réglementation du CCMI.

Le constructeur doit se charger de la totalité des travaux de gros œuvre. Si ce n’est pas le cas, s’il y a un doute sur le fait que d’autres entreprises se chargeront de certains travaux, le constructeur pourra se libérer de l’obligation de conclure un CCMI.

Vous devez procéder à plusieurs vérifications avant de signer avec un constructeur :  

• Il a souscrit une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité décennale
• Il détient une garantie de livraison (délivrée par une compagnie d’assurance ou un établissement financier agréé). Cette garantie est obligatoire et permet de couvrir la défaillance du constructeur en cours de construction et limiter pour vous les risques d’inexécution du contrat
• Il a une garantie de remboursement (si des paiements sont demandés entre la signature du contrat et l’ouverture du chantier)
• Il est solvable et ne fait pas l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Vous pouvez obtenir cette information auprès du tribunal de commerce ou sur des sites comme société.com ou pappers qui permettent de se faire une idée de la santé financière de l’entreprise.

La forme du contrat

Le contrat doit être écrit et il doit être signé avant le début des travaux.

Le constructeur vous fait parvenir un exemplaire du contrat avec toutes les annexes obligatoires. Cela peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou en mains propres.

Les clauses obligatoires

Selon que le CCMI comprend ou non la fourniture de plans, les mentions obligatoires varient quelque peu.

Pour un CCMI avec fourniture de plans, le contrat doit contenir des articles sur les sujets suivants :

Pour un CCMI sans fourniture de plans :

Les clauses interdites

Certaines clauses sont interdites telles que :

• Les clauses donnant mandat au constructeur de rechercher les prêts pour financer la maison
• Mettre en contrepartie du remboursement du dépôt de garantie la preuve de plusieurs refus de demandes de prêt
• L'indication de causes légitime de retard permettant de se décharger de l’obligation de livraison dans les délais convenus (ex : intempéries, force majeure…)
• Mettre en contrepartie de la remise des clés le paiement du solde
• L’interdiction de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception des travaux

Le délai de rétractation et résolution des conditions suspensives

Une fois le Contrat de construction de maison individuelle signé, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours.

Ce délai débute au lendemain de la date de 1e présentation de la lettre vous notifiant l’acte.  

Pour résilier le contrat, vous devez exercer votre droit de rétractation en le notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur.

Ensuite, pour que le contrat soit valide et que les travaux puissent débuter, il faudra résoudre toutes les conditions suspensives qui étaient prévues.

L’exécution du contrat de construction de maison individuelle

L’ouverture du chantier

Vous devez souscrire une assurance dommages ouvrage pour que le chantier puisse débuter. Cette assurance vous couvrira à la fin de la garantie de parfait achèvement et jusqu’à la fin de la garantie décennale. Elle permet d’obtenir le préfinancement des travaux pour que vous n’ayez pas à avancer la somme et elle permet de vous couvrir même si le constructeur venait à fermer dans les 10 ans suivant votre construction.

Lorsque le chantier s’ouvre, un procès-verbal est dressé pour attester de la date d’ouverture qui fait courir les délais.

Certains constructeurs demandent un premier paiement ou un dépôt de garantie au démarrage (non cumulable).

Un premier paiement est limité à 5% du prix à la signature du contrat et 10% à la délivrance du permis. Le dépôt de garantie lui est limité à 3% du prix et sera déduit du 1e paiement.

Il est possible de modifier le projet après signature du CCMI mais pour cela, des avenants seront signés.

La modification du CCMI

Le CCMI, bien que sécurisant, n'est pas figé et peut être modifié en cours de projet. Toutefois, pour modifier un CCMI, il est impératif de passer par un avenant qui relève de la convention. Par conséquent, l'avenant doit être approuvé et signé par les mêmes personnes que celles qui ont signé le contrat initial.

Cela peut être nécessaire pour diverses raisons, par exemple la modification des plans de la maison, une augmentation de la surface de construction, ou des changements dans les matériaux utilisés.

Notez que toute modification du CCMI entraîne un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Si aucune notification de cette modification n'est faite, ce délai ne pourra pas être purgé.

Il est donc essentiel de bien réfléchir avant de procéder à des modifications, car elles peuvent avoir des impacts financiers et juridiques importants.

Réalisation des travaux de construction et paiement du constructeur

Les paiements seront ensuite réalisés selon un échéancier prévu dans la réglementation.

Pour chaque échéance, vérifiez bien que les travaux ont été réalisés par les entrepreneurs et sont conformes avant de faire la demande de déblocage des fonds à la banque.

L’échéancier est le suivant :

• 15 % à l'ouverture du chantier (déduction des sommes précédemment versées),
• 25 % à l'achèvement des fondations,
• 40 % à l'achèvement des murs,
• 60 % à la mise hors d'eau,
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
• le solde est versé à la réception.

La réception du chantier

Lorsque les travaux sont terminés, vous les réceptionnez accompagné du constructeur.

Deux cas de figure sont possibles pour la réception :

• Vous vous faites accompagner par un professionnel habilité : si aucun défaut n’est constaté, le PV est signé et le solde est payé. Si des défauts sont constatés, le procès-verbal mentionnera les réserves et le constructeur devra les réparer pour obtenir le versement du solde. Si les réserves n’empêchent pas la livraison de la maison, vous aurez les clés de votre maison
• Vous ne vous faites pas accompagner : le principe est le même qu’avec un professionnel à la différence que vous bénéficiez en plus d’un délai de 8 jours pour faire par des réserves. Cela peut être plus avantageux car vous allez commencer à vivre dans la maison et pourrez vous rendre compte de certains défauts. C'est cette option que nous avions choisie pour notre maison et après plusieurs jours, nous avons découvert une infiltration d'eau. Les canalisations de notre douche n'avaient pas été raccordées (oui oui) et l'eau s'écoulait dans les cloisons du rez-de-chaussée. Ce n'est pas un élément que l'on aurait vu lors de la réception de la maison. La réparation a été prise en charge dans le cadre des réserves et n'a pas nécessité d'ouvrir un dossier auprès des assurances.

Vous devez ensuite faire la déclaration d'achèvement des travaux.