Permis de Construire d'une maison individuelle : Tout ce que vous devez savoir

Comprendre le permis de construire

Qu'est-ce qu'un permis de construire ?

Le permis de construire est un document administratif qui donne l'autorisation de réaliser des travaux de construction, de modification ou d'agrandissement sur un terrain donné. Il est requis pour les projets de grande envergure tels que la construction d'une maison individuelle.

C'est une démarche obligatoire qui permet à l'administration de vérifier que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune et les réglementations annexes. Il peut être différent selon la nature du projet : construction neuve, agrandissement, modification, etc.

Il est délivré par le service urbanisme de la mairie après examen du dossier présenté par le demandeur. Il a une durée de validité de 3 ans à compter de l'obtention du permis de construire, passé ce délai, si les travaux n'ont pas commencé, la demande de permis devra être renouvelée.

L'acceptation du permis de construire implique une autre obligation : l'affichage du panneau de permis de construire sur votre terrain.

Si vous réalisez des travaux sans permis alors qu'il est nécessaire, vous vous exposez à des sanctions.

Quelle autorisation d'urbanisme demander pour votre projet

Pour la construction d'une maison, vous devrez demander un permis de construire (sauf pour une Tiny House selon sa taille).

Une fois dans la maison, si vous souhaitez faire évoluer votre maison en ajoutant une extension, un abri de jardin, une piscine ... vous devrez demander une nouvelle autorisation d'urbanisme.

L'autorisation à demander varie en fonction de la nature du projet : sa surface plancher, son emprise au sol et sa hauteur ainsi que des éléments existants sur le terrain et des réglementations d'urbanisme supplémentaire à respecter.

La surface plancher se calcule en additionnant toutes les surfaces closes et couvertes ayant au moins 1,8m de hauteur sous plafond à l'intérieur des murs (donc sans compter l'épaisseur des murs et l'isolation). On ne comptabilise pas les annexes de l'habitation telle que le garage ou le sous-sol.

L'emprise au sol correspond à la projection du bâtiment sur le sol. On prend en compte l'épaisseur des murs et les annexes telles que le garage. En revanche, la surface de débord de toit n'est pas comprise dans le calcul.

Les autorisations d'urbanisme pour les constructions neuves

Pour les constructions neuves, il y a 2 cas de figure : soit votre terrain est situé dans un secteur protégé, soit il ne l'est pas.

Ainsi, en droit commun, vous devrez respecter les règles suivantes :

Dans un secteur protégé (secteur sauvegardé, site classé, réserve naturelle, parc national), vous devrez respecter les règles suivantes :

Les autorisations d'urbanisme pour les extensions de constructions existantes

Le type d'autorisation dépend de la présence ou non d'un Plan local d'urbanisme à respecter.

Sans PLU :

Si un PLU s'applique dans votre commune :

Les conditions d'obtention du permis

Pour obtenir un permis de construire pour une maison individuelle, certaines conditions doivent être remplies:

• Le projet doit respecter les règles d'urbanisme en vigueur dans la zone concernée. Cela inclut le Plan local d'urbanisme (PLU), le règlement national d'urbanisme (RNU), la carte communale, etc.
• Le projet doit respecter les règles environnementales de la RE2020
• Le propriétaire du terrain doit déposer le dossier de demande, sauf si un mandataire (comme un architecte ou un constructeur) a été désigné.
• La demande doit être faite via le formulaire Cerfa n°13406*13 et doit être accompagnée des pièces justificatives requises.
• Si le projet est situé dans une zone protégée ou à proximité d'un monument historique, des conditions supplémentaires peuvent s'appliquer comme la consultation de certains services (Bâtiments de France ou la Direction régional des affaires culturelles par exemple)
• Si le projet a une surface plancher ou une emprise au sol égale ou supérieure à 150m2, le recours à un architecte est obligatoire.

Vous pouvez contacter le service d'urbanisme de votre commune pour avoir plus d'informations sur les conditions à remplir pour votre projet. Ils pourront vous communiquer les informations qui vous concernent tel que le Plan Local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols et les différentes réglementations applicables. Cela pourra vous faire gagner un temps précieux.

Les sanctions en cas de construction sans permis de construire

Le permis de construire est une obligation imposée par le Code de l'urbanisme. Si vous prenez le risque de construire sans avoir obtenu d'autorisation, vous risquez différentes sanctions selon le moment où l'infraction a été relevée :

• Décision du Tribunal de Grande Instance demandant l'arrêt immédiat des travaux
• Décision du Tribunal de Grande Instance demandant la démolition des constructions réalisées sans autorisation
• Décision du Tribunal de Grande Instance demandant une mise en conformité de la construction
• Une amende entre 2000 et 6000€ par mètre carré

L'infraction peut entraîner une sanction jusqu'à 10 ans après la fin des travaux et peut vous empêcher de vendre la maison. Il existe une demande de permis de construire après travaux pour se mettre en conformité.

Comment préparer une demande de permis de construire ?

La préparation du dossier : quels sont les documents à fournir pour un permis de construire ?

Le cerfa de permis de construire

Le formulaire Cerfa de demande de permis de construire pour une maison individuelle (PCMI) est un document essentiel qui permet d'officialiser votre projet auprès de l'administration.

Il s'agit du formulaire cerfa n°13406*13. Ce document est découpé en plusieurs parties :  

• L’identité du demandeur
• Les coordonnées du demandeur
• Le terrain
• Les caractéristiques du projet
• Le projet de construction

Il est nécessaire de fournir des informations détaillées sur le terrain, le projet de construction et son environnement proche et lointain. Vous devrez notamment fournir un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, ainsi qu'une notice décrivant le terrain et présentant le projet.

Un formulaire mal rempli peut entraîner un refus de la demande de permis de construire. Il est donc primordial de le remplir avec soin et précision. Souvent c'est une démarche qui est prise en charge par votre prestataire de construction car il doit fournir des documents spécifiques pour l'obtention du permis.

Les autres documents constituant le dossier de demande de permis de construire

Outre le cerfa de demande de PCMI, le dossier de demande de permis de construire inclut plusieurs autres documents. Ces documents complémentaires fournissent des informations détaillées sur le projet de construction et son impact sur le site.

L'objectif est de démontrer la conformité du projet aux codes d'urbanisme locaux. Ainsi, vous devrez fournir ces pièces en plus du formulaire :

• Le plan de situation du terrain permet d'identifier l'emplacement du projet dans la commune.
• Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier donne une vue d'ensemble du projet sur le terrain.
• Le plan en coupe du terrain et de la construction montre la relation entre le projet et le terrain.
• Le plan des façades et des toitures fournit des détails sur l'apparence extérieure de la construction.
• La notice décrit le terrain et présente le projet.
• Un document graphique permet d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement

En fonction des spécificités du projet, des documents supplémentaires peuvent être requis, tels que l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique ou le formulaire Cerfa n°13409 pour les projets incluant des démolitions.

Ainsi, plusieurs cas de figure imposent des pièces supplémentaires dans le dossier comme :

• L'absence de permis d'aménager dans la zone où se trouve votre terrain
• Le projet se situe dans un lotissement
• Le projet se situe dans une zone d'aménagement concertée (ZAC)
• Le projet est soumis à l'obligation d'évaluer ses incidences sur un site Natura 2000 ...

Les cas de figure sont indiqués dans à la fin du cerfa.

Quel est le prix d'un permis de construire ?

Le coût d'un permis de construire dépend de l'option que vous choisissez. Si vous constituez le dossier vous-même, il sera gratuit (le coût étant le temps passé à bien remplir le document et rassembler les pièces).

Si vous passez par le professionnel qui se charge de la construction, cela peut être inclus dans le prix de construction ou un coût au temps passé.

Comment déposer un permis de construire : la procédure de dépôt

Le dépôt de votre permis de construire peut se faire soit en main propre, soit par envoi postal. Vous devrez fournir au moins 4 exemplaires de votre dossier complet à la mairie de la commune où se situe votre terrain. Il est préconisé de l'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception pour être sûr de sa bonne réception.

Lors du dépôt, la mairie vous délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement. Ce document atteste de la date à laquelle vous avez déposé votre demande et marque le début du délai d'instruction.

Depuis le 1er janvier 2022, il est également possible de déposer sa demande d'autorisation d'urbanisme de façon électronique. Cette option peut être plus pratique et rapide, mais assurez-vous de bien respecter les modalités de transmission définies par la mairie.

• Où et comment déposer le dossier (physiquement à la mairie ou via une plateforme en ligne).
• Délais de traitement et suivi de la demande.
• La communication avec la mairie pendant le processus d'examen.

Le traitement et la réponse à la demande de permis de construire

Le délai de traitement et le suivi de la demande

Une fois votre demande déposée, la mairie examine votre dossier.

Si votre dossier est complet, la mairie dispose de 2 mois à compter de la date de dépôt de la demande pour répondre favorablement ou non à la demande de permis de construire.

Si votre dossier est incomplet, la mairie vous adressera une lettre recommandée ou un mail pour vous demander les pièces manquantes. Cette demande doit se faire dans un délai d'un mois à compter du dépôt du dossier.

Vous avez alors 3 mois pour envoyer les pièces demandées sans quoi votre demande sera rejetée. Le délai d'instruction de 2 mois commencera à la date de réception des pièces complémentaires.

Lors du dépôt vous recevez un numéro de dossier qui vous permettra de suivre l'instruction de votre dossier.

Si vous souhaitez modifier la demande de permis de construire, cela est possible si les modifications sont mineures. C'est le cas par exemple d'une légère modification de l'aspect extérieur de la maison, d'une légère augmentation ou diminution de la surface planche ou d'emprise au sol ou encore en cas de changement de destination d'une partie de la maison.

Les modifications plus importantes entraîneront le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire.

La réponse de la mairie

Plusieurs cas sont possibles :

• La mairie ne vous fait pas de retour : le permis est considéré comme étant accepté tacitement. Le silence de l'administration vaut accord. Il est conseillé d'obtenir une preuve écrite de cette non-réponse pour éviter tout litige ultérieur.
• La mairie vous adresse un retour positif, il prend la forme d'un arrêté municipal vous notifiant l'accord du permis de construire. Ce document doit être conservé, il peut être demandé lors de la vente de la maison ou pour d'éventuels contrôles.
• La mairie vous adresse un retour négatif. Cette décision doit être motivée. Vous disposez alors d'un délai de deux mois pour faire un recours gracieux en demandant à la mairie de réexaminer votre dossier. Si ce recours gracieux est également refusé, il est possible de se tourner vers le tribunal administratif.

Il existe 3 catégories de refus d'un permis de construire :

• Le non-respect des interdictions
• Une non-conformité concernant l'implantation, la hauteur ou le stationnement
• La non-consultation d'un service obligatoire comme les Bâtiments de France ou la DRAC.

Une fois le permis de construire obtenu, vous devez procéder sans attendre à l'affichage du panneau de permis de construire sur votre terrain (côté voie publique). Dès qu'il est posé, un délai de 2 mois commence pour que les voisins puissent faire des recours contre votre permis. Ce n'est que passé ce délai de 2 mois que les travaux pourront débuter.