Constructeur, architecte ou maître d'œuvre : comment choisir le constructeur de sa maison ?

Quelle est la différence entre un constructeur, un architecte et un maître d’œuvre ?

Le constructeur de maisons individuelles

Que fait un constructeur de maisons individuelles

Le constructeur de maisons individuelles va prendre en charge l’intégralité de votre projet de construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (ou CCMI dont les règles sont définies par une loi du 19 décembre 1990).

Concrètement, sa mission est complète, il va :

• Vous aidez à définir votre cahier des charges à partir de vos besoins,
• Établir les plans de la future maison
• Réaliser les démarches administratives (notamment la demande de permis de construire)
• Exécuter les travaux de la maison soit avec des artisans salariés de l’entreprise de construction, soit en faisant appel à des artisans prestataires

Un CCMI peut être conclu avec plan. C’est le cas le plus répandu et le plus simple. Vous avez le choix entre différents plans sur un catalogue proposé par le constructeur avec la possibilité de faire quelques modifications.

Mais il est également possible de conclure un CCMI sans plan auquel cas vous réalisez les plans d'exécution de votre côté et le constructeur assurera seulement l’exécution des travaux.

Il arrive que des constructeurs proposent également des terrains pour y implanter la maison neuve. La vigilance est de mise dans ce cas de figure car les constructeurs peuvent vous faire croire que l’achat du terrain est conditionné par la signature d’un contrat de construction de maison individuelle avec eux. Or, si le terrain à bâtir est libre de constructeur, cette pratique est illégale.

Dans le cadre de la conception de la maison, si cette dernière dépasse une surface de plancher de 150m2, les plans devront obligatoirement être visés par un architecte pour obtenir le permis de construire. Lorsque vous faites appel à un constructeur, c’est généralement lui qui se charge de trouver l’architecte et de faire valider les plans.

Les avantages du constructeur de maisons individuelles

Il y a 2 principaux intérêts de recourir au contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le premier étant la tranquillité d’esprit que cela peut vous apporter. Vous avez un interlocuteur unique, le conducteur de travaux (qui est employé par la société de construction de maison). C’est lui qui se charge de coordonner l’ensemble des artisans qui interviendront sur votre chantier.

Le second avantage tient à la protection que le CCMI vous apporte. En signant ce type de contrat, le prix et délai sont convenus et maîtrisés. Le CCMI doit obligatoirement comprendre la mention à la durée des travaux, la date d’ouverture du chantier, le coût total de la construction et l’échelonnement du paiement.

Ainsi, si le constructeur ne tient pas le délai convenu malgré la garantie de livraison, il vous aura des pénalités de retard à vous verser. Si un surcoût devait survenir sur la construction (comme la nécessité de renforcer des fondations suite à l’étude de sol), c’est le constructeur qui le prendra en charge.

Les inconvénients du constructeur de maisons individuelles

Ces avantages ont cependant des revers.

Vous n’aurez pas de droit de regard sur les artisans intervenant sur votre chantier. Le constructeur vous imposera ses artisans. Cela peut s’avérer d’autant plus problématique qu’un constructeur peut déposer le bilan et monter une autre société de construction. Ce qui n’est pas le cas avec un architecte qui peut être radié de l’ordre des architectes et ne peut ainsi plus exercer. Mais on en reparle plus bas quand on abordera la manière de faire votre choix entre les types de prestataires. De même, votre accès au chantier peut être limité pour des raisons d'assurance du côté du constructeur.

L’autre inconvénient tient à la personnalisation limitée des maisons. Les constructeurs ont généralement un mode de fonctionnement reposant sur un catalogue de maisons car la standardisation leur permet de baisser les coûts de construction et d’éviter les surcoûts (à leur charge). Les modifications que vous pourrez apporter aux plans seront mineures et la personnalisation tiendra plutôt aux revêtements de sol, de murs et les équipements de la maison.

Dans une logique bioclimatique, c’est gênant car une maison type aura plus de difficulté à s’implanter dans son environnement de manière optimale. À l’usage, votre consommation d’énergie et votre confort dans la maison pourraient être affectés. Si vous souhaitez une maison bioclimatique et que vous voulez faire appel à un constructeur de maison sous CCMI, privilégiez un CCMI sans plan pour pouvoir les réaliser de votre côté avec éventuellement un architecte.

Le maître d’œuvre

Que fait un maître d’œuvre

Le maître d'œuvre va s’occuper de la conception technique du projet de construction. Il va vous aider à élaborer vos plans à partir de votre cahier des charges et il va s’occuper des démarches administratives.

Mais la réalisation des travaux sera assurée par des entrepreneurs pour chaque corps de métier avec lesquels vous conclurez des contrats d’entreprise. Le maître d'œuvre assurera le suivi des travaux.

Il peut s’agir d’un ingénieur conseil ou d’un bureau d’études.

La profession de maître d'œuvre se trouve entre le constructeur de maisons individuelles et l’architecte.

Vous pourrez entendre également le terme de maître d’ouvrage, ce terme vous désigne, il s’agit de la personne qui demande les travaux.

Les avantages du maître d’œuvre

Le maître d'œuvre va permettre une personnalisation plus poussée que si vous faites appel à un constructeur. Sur ce point, il se rapproche de l’architecte avec en plus un coût plus abordable.

Les inconvénients du maître d'œuvre

Le principal inconvénient du maître d'œuvre tient au fait que la profession n’est pas réglementée comme peut l’être l’activité de l’architecte ou du constructeur de maison individuelle. Vous aurez donc moins de protection (notamment concernant la garantie de livraison) en faisant appel à un maître d'œuvre.

Si vous optez pour le maître d'œuvre, il faudra vous assurer de la qualité de ses réalisations en visitant des maisons témoins, en regardant les avis laissés sur le constructeur ou en demandant dans votre entourage des renseignements sur le maître d'œuvre.

L’architecte (inscrit à l'ordre des architectes)

Que fait un architecte

L’architecte va définir avec vous votre cahier des charges et va concevoir les plans et le dossier technique d'une maison sur-mesure s’adaptant à vos besoins et votre terrain. Il va également prendre en charge les démarches administratives liées au permis de construire.

Il va sélectionner les artisans qui vont intervenir sur votre chantier. Généralement, il vous propose plusieurs prestataires par “lot” de travaux.

Selon son diplôme, il peut assurer la maîtrise d'œuvre en engageant sa responsabilité. En effet, il existe plusieurs types d’architectes :

• Les architectes DPLG (Diplômé par le gouvernement), il s’agit des architectes diplômés avant 2007 qui peuvent exercer la maîtrise d’œuvre en engageant leur responsabilité sur les constructions qu’ils mettent en oeuvre
• Les architectes DE (Diplômé d’Etat), qui ont été diplômés à partir de 2007 et qui n’ont pas la maîtrise d’œuvre en leur nom
• Les architectes DE-HMONP, ce sont des architectes DE qui disposent d’une “Habilitation à l’exercice de la Maîtrise d’Oeuvre en son Nom Propre” qui leur permet d’exercer comme un architecte DPLG, ils sont responsables du suivi.

Les avantages de l’architecte

Avec un architecte, vous aurez une maison sur-mesure, unique et bien adaptée à l’environnement. Il va avoir une dimension conseil supérieure aux 2 autres prestataires sur le choix des matériaux et les agencements permettant d’optimiser l’espace.

Il va travailler dans les règles de l’art et engager sa notoriété avec votre projet. En plus de cela, il fait partie de l’ordre des architectes pour exercer. Une faute dans son travail peut entraîner sa radiation (contrairement à un constructeur qui pourrait monter une nouvelle société).

Avec un architecte, vous aurez également le choix des artisans travaillant sur votre maison. Généralement, les architectes sélectionnent plusieurs artisans par groupe de travaux à réaliser et vous laissent le choix du prestataire qui prendra en charge les travaux.

Enfin, faire appel à un architecte augmente la valeur perçue de votre maison lors de la revente. Vous pourrez indiquer qu’il s’agit d’une maison d’architecte ce qui est toujours bien vu des acheteurs potentiels.

Les inconvénients de l’architecte

Le principal inconvénient tient au coût de la construction. L’architecte se rémunère via une commission équivalente en moyenne à 12% du coût total des travaux.

Après, il faudra comparer les architectes si vous partez sur cette option car ils peuvent fixer librement leur tarif.

Le prix global de construction d’une maison d’architecte n’est pas beaucoup plus élevé qu’une maison faite par un constructeur présentant un haut niveau de finitions.

L’autre inconvénient tient au fait que l’architecte est moins tenu par le montant global de construction estimé au départ. S’il y a des surcoûts, ils seront à votre charge sauf s’ils dépassent largement le budget estimé au départ.

Les tarifs des prestataires

Quel est le prix d'un architecte, d'un constructeur et d'un maître d'œuvre pour une maison ?

Les tarifs des prestataires varient en fonction de leur nature et du type de projet. Pour un architecte, la rémunération se situe généralement entre 8 et 16% du coût total des travaux, ce pourcentage peut varier en fonction de la complexité du projet. Pour les maîtres d'œuvre, la fourchette de prix se situe entre 6 et 12% du montant total des travaux. Quant aux constructeurs, le prix au m² tourne en moyenne autour de 1 400€ TTC. Il est donc essentiel de bien évaluer votre budget avant de faire votre choix.

Qui est le moins cher : constructeur, maître d'œuvre ou architecte ?

Il n'y a pas de règle absolue car chaque prestataire fixe ses tarifs et ils ont des degrés de finition  différents, plus ou moins haut de gamme. Vous devez contacter les professionnels pour avoir un devis ferme sur mesure pour votre projet.

Vous pouvez également avoir une estimation du coût en consultant notre article de blog sur le sujet.

Il y a tout de même des tendances de prix. Ainsi le plus abordable est le constructeur car les projets sont souvent standardisés pour baisser les coûts. Ensuite ce sont les maîtres d'œuvre. Les architectes sont souvent plus chers mais on ne parle pas du même projet. Le "surcoût" de l'architecte fait que vous avez une maison unique, sur-mesure et qui va tirer parti de l'environnement dans lequel elle s'implantera.

Comment choisir son prestataire de construction ?

Comment choisir entre les types de prestataires ?

Pour vous orienter plutôt vers un constructeur, vers un maître d'œuvre ou un architecte, il faudra vous poser plusieurs questions.

Par exemple, quel est le niveau de communication que vous souhaitez. Si vous souhaitez un interlocuteur très disponible, il faudra plutôt vous orienter vers le maître d'œuvre ou l’architecte. Un constructeur construit souvent un gros volume de maisons sur une année et les conducteurs de travaux sont très sollicités.

Quel niveau de conseils attendez-vous ? Là encore, un architecte est plus indiqué car il n’est pas lié à des contraintes de standardisation étant donné qu’il ne réalise que des maisons sur mesure. Ainsi, si les meilleurs matériaux pour votre maison est le bois, l'architecte pourra vous le conseiller car il est plus impartial.

Quel niveau de personnalisation souhaitez-vous ? Si le fait de pouvoir personnaliser que des aspects décoratifs (les revêtements de sols, des murs notamment) vous convient, alors un constructeur répondra totalement à vos attentes car vous pourrez le faire même en choisissant un plan type. Si par contre, vous souhaitez une maison unique et optimisée par rapport à son environnement, et des aménagements intérieurs avec des options de personnalisation poussées, il faudra plutôt travailler avec un maître d'œuvre ou un architecte.

Quel budget allez-vous consacrer à votre projet ? Est-il confortable ou plutôt serré ? S’il est serré, le constructeur aura l’avantage de faire une construction dans un coût maîtrisé où les cas de dépassement de budget vous seront imputables car ce sera lié à vos choix de finitions.

Avec ces quelques questions vous pourrez choisir entre constructeur, architecte et maître d'œuvre ou tout du moins écarter certaines options.

Comment choisir entre les prestataires d’une même catégorie ?

Dans votre recherche, privilégiez des constructeurs locaux. Ils auront peu de charge liées aux déplacements vers votre chantier et auront une meilleure connaissance du terrain constructible et du type de construction à réaliser.

Vérifier ensuite la notoriété du constructeur grâce au bouche à oreille ou aux avis sur internet.

Vous devez également vérifier la santé financière du constructeur. Grâce à des sites spécialisés (société.com, pappers.fr) vous pouvez avoir gratuitement des informations sur la date de création de l’entreprise ou la 1e fois que le constructeur a exercé son métier, le nom des dirigeants, le nombre de salariés, le capital social ou les derniers bilans financiers. Tous ces éléments peuvent vous donner des indices sur la stabilité de l’entreprise.

De même vous pouvez trouver des indices sur la qualité du constructeur en repérant la certification NF Maison individuelle ou une adhésion à une association comme Maison de Qualité. Vous pouvez souvent visiter des maisons réalisées par le constructeur pour constater leur bonne exécution. Cela vous permet de vous faire une idée du savoir faire du professionnel.

Vous devez ensuite rencontrer plusieurs constructeurs pour pouvoir comparer les approches, les tarifs pratiqués et les éléments compris dans le devis. Prenez garde aux offres promotionnelles qui bien qu’alléchantes peuvent cacher une application difficile et des surcoûts. Au-delà du prix, regardez la qualité des matériaux et finitions. Des matériaux bas de gamme auront une durée de vie plus courte et une efficacité moindre, ce n’est donc pas une économie rentable sur la durée.

Pour un constructeur sous CCMI, demandez au constructeur qu’il vous montre les justificatifs d’assurances qui couvrent les éventuels dommages sur le chantier (dommage ouvrage, garantie décennale, garantie de livraison de parfait achèvement). Pour les architectes, vérifiez qu’il soit bien titulaire d’un diplôme d’Etat et qu’il est répertorié dans l’annuaire des architectes qualifiés (au conseil régional de l’ordre des architectes).

Après tout ça, il n’y a plus qu’à valider le devis du maître d'œuvre qui vous aura convaincu et qui vous inspire confiance.