Le guide ultime pour faire construire la maison de ses rêves

Partie 1 : Les préliminaires de la construction

Est-ce le bon moment pour se lancer ?

L'éternelle question : "Est-ce le bon moment ?". En 2024, la question peut sembler d'actualité entre la hausse des taux, la suppression partielle du PTZ et le contexte économique.

Toute notre vie est jalonnée de cette question : Est-ce le bon moment pour fonder une famille ? Est-ce le bon moment pour changer de travail ? Est-ce le bon moment de sortir en claquettes chaussettes ?

À l'exception de cette dernière question, où la réponse est toujours non, la réponse est souvent "Pourquoi pas ?".

Construire sa maison est le projet d'une vie et à long terme vous prenez très peu de risque sur le marché de l'immobilier. L'immobilier ancien est aujourd'hui très cher, construire une maison neuve n'est pas un risque financier supplémentaire au contraire. En revanche, plus que l'achat d'une maison ancienne, la construction d'une maison prend du temps vous devez être capable de vous projeter dans l'avenir et envisager une certaine stabilité géographique dans les prochaines années.

Cela serait dommage de vendre à peine la maison construite !

Les avantages de faire construire sa propre maison

Construire sa propre maison offre plusieurs avantages significatifs.

Tout d'abord, l'aspect de personnalisation est indéniable. Vous pouvez concevoir votre maison en fonction de vos goûts et vos besoins, en choisissant la disposition des pièces, les matériaux utilisés et même les éléments architecturaux. C'est une occasion unique de créer un espace qui vous ressemble réellement.

De plus, la construction de maison permet souvent de réaliser des économies d'énergie. En construisant votre maison, vous pouvez intégrer les dernières technologies en matière d'efficacité énergétique et respecter les normes en vigueur pour réduire votre consommation d'énergie.

Enfin, construire sa propre maison offre une garantie de qualité. En sélectionnant vous-même les matériaux et en surveillant de près la construction, vous vous assurez que votre maison est construite selon vos standards sans compromis.

Quel budget et quel financement pour construire une maison ?

Le coût de construction de la maison

Le coût de construction d'une maison varie grandement en fonction de plusieurs facteurs, parmi lesquels le style architectural et les matériaux utilisés.

• Pour une maison traditionnelle de plain-pied, le coût se situe généralement entre 1 200 et 1900 € / m².
• Si vous optez pour une maison contemporaine, le prix peut rapidement dépasser les 2 000 € / m².
• Les maisons dites d’entrée de gamme démarrent aux alentours de 1 400 €/m².
• Si vous privilégiez l'écologie avec une maison bioclimatique, le coût oscillera entre 1 500 et 2 500 € / m².
• Pour une maison passive ou positive (BEPOS), comptez entre 1 600 et 3 500 € / m².

Notez que ces prix sont hors terrain, ils ne prennent donc pas en compte le coût du foncier. Autres facteurs à considérer : le coût des travaux de raccordement aux réseaux et les éventuels travaux d'adaptation du terrain.

Le coût de l'achat du terrain

Le prix d'achat du terrain est un facteur déterminant dans le budget global de la construction d'une maison. En moyenne, le prix du mètre carré de terrain en France est de 92 euros en 2022. Cependant, ce prix peut varier considérablement en fonction de la localisation du terrain, de sa superficie et de sa configuration. Par exemple, dans certaines régions comme les Bouches-du-Rhône, le prix peut s'élever jusqu'à 360 euros par mètre carré.

Il faut également tenir compte des frais de notaire liés à l'achat du terrain, qui représentent environ 7% à 8% du prix de vente. Enfin, n'oubliez pas les éventuels travaux de viabilisation (raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, etc.) qui peuvent représenter une somme importante, notamment pour un terrain isolé.

Voici un aperçu des coûts à prévoir :

• Prix d'achat du terrain : de 50 à 400 euros par mètre carré
• Frais de notaire : 7% à 8% du prix de vente
• Frais de raccordement : de 5 000 à 15 000 euros en fonction de la localisation et de la configuration du terrain.

Ces coûts doivent être intégrés à votre budget global pour la construction de votre maison.

Les coûts administratifs

Les coûts administratifs sont une part non négligeable du budget global pour la construction de votre maison. Ces coûts englobent différents frais.

Parmi eux, le coût du permis de construire, qui peut varier de 1 000 à 5 000 € selon la nature du projet. Si vous passez par un constructeur sous CCMI, ce prix ainsi que les démarches de demande de permis seront inclus dans le contrat de construction.

• La taxe d'aménagement : Elle dépend de la surface compter 3000€ à 5000€ pour des maisons de 100 à 130m2 environ. Payable en deux fois après votre installation dans la maison.
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
• Les frais liés aux lotissements

Choisir entre construire soi-même ou faire appel à des professionnels

Lorsqu'il s'agit de construire une maison, une question se pose souvent : faut-il le faire soi-même ou faire appel à des professionnels ? La réponse dépend de plusieurs facteurs. L'auto-construction offre une grande liberté et peut permettre de réaliser des économies. Cependant, elle demande une solide préparation, une bonne connaissance technique et un temps considérable. Il n'y a également pas de garanties en cas de malfaçons car peu d'assureurs accepteront de fournir une assurance dommage ouvrage pour l'auto-construction.

De l'autre côté, faire appel à des professionnels offre une certaine tranquillité d'esprit. Les constructeurs ou les maîtres d'œuvre peuvent gérer le projet de A à Z, depuis la conception architecturale jusqu'à l'emménagement final. Ils offrent également un contrat de construction et une garantie décennale.

En réalité, si vous vous posez la question je dirai que l'auto-construction est probablement une mauvaise idée. Si vous êtes un expert et un professionnel du bâtiment qui a beaucoup de temps et de motivation, l'auto-construction vous semblera sûrement évidente. Si cela ne l'est pas... Je ne peux vous la recommander. Il y a des coûts plus grands que l'argent dans un tel projet.

Partie 2 : La planification du projet

Définir précisément ses besoins

Avant de commencer à planifier la construction de votre maison, il est primordial de définir précisément vos besoins. Ce processus demande de la réflexion et du temps, mais il est essentiel pour orienter le projet dans la bonne direction.

Commencez par évaluer la taille de la maison nécessaire. Prenez en compte le nombre de personnes dans votre foyer, vos habitudes de vie et le rythme quotidien de chaque membre de la famille.

Ensuite, pensez à la répartition des espaces : combien de chambres sont nécessaires, quelle taille pour la cuisine, faut-il une salle à manger séparée, avez-vous besoin d'une salle de jeux ou d'un bureau ?

Considérez également l'aspect fonctionnel de la maison. Par exemple, si vous avez des enfants en bas âge, une maison de plain-pied pourrait être plus adaptée.

Réfléchissez aussi à l'aspect esthétique de la maison. Préférez-vous une maison traditionnelle ou contemporaine ? Quels types de matériaux souhaitez-vous utiliser ?

Enfin, n'oubliez pas de prendre en compte votre budget. Il est crucial de définir un budget réaliste pour éviter les déconvenues.

Pensez qu'il y a un aspect sur lequel vous ne pourrez plus rien faire une fois la maison construite : sa localisation. De tous les aspects à prendre en compte pour votre besoin la localisation est le plus importante. Construire une pièce de moins et prévoir une future extension c'est possible, déplacer un terrain non.

Choisir les bons interlocuteurs : Qui consulter pour faire construire sa maison

Faire construire sa maison par un architecte

Faire appel à un architecte pour la construction de votre maison signifie bénéficier d'une expertise pointue et d'une approche sur-mesure de votre projet. L'architecte est là pour traduire vos besoins et vos envies en un plan concret.

• Il vous accompagne tout au long du projet, du choix du terrain à la réception des travaux.
• Il met à votre disposition ses connaissances techniques pour concevoir une maison qui répond à vos attentes en termes de design, de fonctionnalité et de performance énergétique.
• Il coordonne les différents corps de métier intervenant sur le chantier pour assurer la qualité de la construction et le respect des délais.

Un autre avantage de recourir à un architecte est la plus-value potentielle qu'une maison d'architecte peut apporter en cas de revente. Son caractère unique et sa qualité de conception sont des atouts non négligeables sur le marché immobilier.

C'est également avec les architectes que vous aurez la meilleure prise en compte du caractère écologique de votre construction notamment dans une logique bioclimatique qui va bien au delà de la simple réglementation RE 2020.

Notez pour la construction d'une maison en fonction de la surface de celle-ci vous serez peut-être contraints de passer par un architecte, c'est le cas pour les maisons de plus 150m2 de surface plancher.

Faire construire sa maison par un constructeur de maison individuelle

L'option de faire construire sa maison par un constructeur de maison individuelle offre plusieurs avantages. Le constructeur prend en charge la réalisation complète du projet, de la conception à la livraison clé en main. Cela inclut le respect des normes de construction, la coordination des différents corps de métiers et la garantie des délais.

Les constructeurs proposent généralement un catalogue de modèles de maison, ce qui peut faciliter la prise de décision. Ils sont également en mesure de personnaliser ces modèles selon vos préférences et besoins spécifiques.

Lors du choix d'un constructeur, vous devrez prêter attention à plusieurs aspects :

• La solidité financière du constructeur, gage de sa capacité à mener à bien votre projet.
• La qualité du dialogue et la transparence dans la communication.
• Le professionnalisme du constructeur et son expertise technique.

N'hésitez pas à demander à visiter des chantiers en cours pour évaluer la qualité de leur travail et leur manière de gérer les projets.

Enfin, veillez à ce que le constructeur vous propose un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ce contrat réglementé offre des garanties solides pour le maître d'ouvrage (vous), notamment en cas de défaillance du constructeur.

Les étapes clés de la construction d'une maison neuve

La construction d'une maison neuve est un processus complexe qui s'articule autour de plusieurs étapes clés.

1. La recherche et l'achat du terrain : Cette première étape est fondamentale car elle va déterminer la faisabilité de votre projet. Vous devrez notamment veiller à ce que le terrain soit constructible et compatible avec votre projet de maison.
2. Le choix du professionnel : Il peut s'agir d'un architecte ou d'un constructeur de maison individuelle. Ce choix dépendra de vos besoins, de votre budget et du niveau d'implication que vous souhaitez avoir dans le projet.
3. La conception des plans et l'obtention du permis de construire : Ces étapes sont cruciales car elles vont définir le cadre et les limites exactes de votre projet. Vous devrez également obtenir l'accord de la mairie de la commune où se situe le terrain via une demande de permis de construire.
4. Le financement de la construction : Le prêt que vous allez obtenir peut tout changer sur votre projet, cette étape est essentielle pour assurer le bon déroulement de la construction. Vous devriez consulter les banques bien en amont, quel que soit votre apport personnel, pour constituer un dossier de financement et ne pas avoir de mauvaise surprise une fois les plans validés.
5. Le début des travaux : C'est le moment où votre projet commence à prendre forme. Cette étape comprend les travaux de terrassement, les fondations, l'élévation des murs, la construction de la charpente (La mise "Hors d'eau") on pose les portes et huisserie (elle devient donc "Hors d'air"). Reste ensuite l'électricité, l'eau, les cloisons jusqu'à l'aménagement complet.
6. Le suivi du chantier : Pendant cette phase, vous devrez veiller au respect des délais et à la qualité des travaux. Des réunions de chantier régulières avec le professionnel en charge de la construction doivent être organisées. Attention à tous les "petits" retards de quelques jours, à la fin on peut en rattraper certains mais pas tous.
7. La réception des travaux : Cette dernière étape marque l'achèvement des travaux et la remise des clés. Avant de signer le procès-verbal de réception des travaux, assurez-vous que tout est conforme à ce qui a été convenu. La garantie de parfait achèvement commence souvent une fois signé ce procès-verbal.

Le suivi du chantier : de l'achat du terrain à la remise des clés

Dans le processus de construction d'une maison, le suivi du chantier est une étape essentielle pour garantir la réalisation du projet selon les plans et les délais prévus. Cette phase commence dès l'achat du terrain et se prolonge jusqu'à la remise des clés de la maison.

• Le suivi des travaux : Il est crucial d'assurer un suivi régulier de l'avancement des travaux. Cela implique des visites régulières sur le chantier, des réunions avec les professionnels en charge du projet et une surveillance constante de la qualité des travaux. Lors de la construction de notre maison je faisais 2 à 3 visites de chantier par semaine avant ou après ma journée de travail.
• La gestion des imprévus : Malgré une bonne planification, des imprévus peuvent surgir durant le chantier. Il est important d'être réactif et de prendre des décisions éclairées pour minimiser leur impact.
• La réception des travaux : C'est l'étape finale où vous prenez possession de votre maison. Avant de signer l'acte de réception, assurez-vous que les travaux sont conformes à ce qui a été convenu.

Gardez à l'esprit que le suivi du chantier nécessite du temps, une bonne organisation et une communication efficace avec les différents intervenants. Ne soyez pas dans le conflit permanent comme on peut le voir parfois. Soyez malin, un petit retard cela arrive. Soyez constructifs mais pas naïfs.

Partie 3 : Les clés d'une maison écologique réussie

Les différentes approches de construction écologique

L'écologie dans la construction prend plusieurs formes et approches. Pour certains, cela implique l'utilisation de matériaux naturels et locaux, comme le bois, la pierre, la terre ou la paille. Pour d'autres, cela signifie l'adoption de techniques innovantes pour optimiser l'efficacité énergétique, comme les maisons bioclimatiques qui utilisent l'orientation et l'environnement pour réduire la consommation énergétique. Ce n'est en tout cas pas qu'une simple histoire de type d'isolation ou de RE2020. On retrouve notamment :

• L'écoconstruction intègre la dimension écologique dès la conception de la maison, en privilégiant des matériaux peu polluants et recyclables, et une gestion économe de l'énergie.
• La construction bioclimatique se concentre sur l'optimisation de l'énergie naturelle du terrain et du climat, comme l'orientation de la maison pour profiter du soleil.
• La construction passive vise à minimiser les besoins en énergie pour le chauffage et la climatisation, grâce à une isolation optimale et un contrôle rigoureux des infiltrations d'air.

Chaque approche a ses avantages et ses contraintes, il est donc nécessaire de réfléchir à vos besoins et à vos valeurs pour choisir l'approche qui vous convient le mieux.

L'implantation et les plans de la maison

Lors de la construction d'une maison écologique, l'implantation et les plans sont des éléments clés à prendre en compte pour maximiser les performances énergétiques. D'abord, l'orientation de la maison doit être pensée pour favoriser l'apport en lumière naturelle et permettre un chauffage solaire passif. Une exposition sud est généralement recommandée.

Pour le plan, la conception devrait viser une forme compacte afin de limiter la surface d'échange thermique avec l'extérieur. Les espaces de vie devraient être situés au sud pour profiter de la chaleur et de la lumière du soleil, tandis que les pièces de service (garage, cellier...) peuvent faire office de tampon thermique au nord.

Implantation optimale :

• Orientation Sud pour les espaces de vie
• Protection contre les vents dominants
• Éviter l'ouest pour la pièce de vie principale car cela surchauffe et ébloui l'été avec un soleil rasant toute la soirée (ou prévoir de la végétation à feuillage caduc pour s'en protéger l'été mais pas l'hiver)

Plan efficace :

• Forme compacte (Une maison à étage plutôt que de plain pied par exemple)
• Pièces de vie au sud, pièces de service au nord
• Prévoir des espaces pour l'installation de systèmes écoénergétiques (panneaux solaires, récupérateur d'eau de pluie...)

Enfin, envisager dès la conception, l'intégration d'équipements écologiques comme les panneaux solaires ou les systèmes de récupération d'eau de pluie. Ainsi, l'implantation et les plans de la maison sont des étapes cruciales pour optimiser l'efficacité énergétique et le confort de votre future maison écologique.

Panorama des systèmes de chauffage verts

L'adoption d'un système de chauffage vert est une composante majeure de la construction d'une maison écologique. Parmi ces systèmes, on retrouve :

• Le chauffage solaire : Il utilise l'énergie solaire pour chauffer l'eau et l'espace de votre maison. Il est généralement composé de panneaux solaires thermiques et d'un ballon de stockage d'eau chaude.
• Le chauffage au bois : Ce système utilise du bois comme combustible. Il peut prendre la forme d'un poêle à bois, d'une chaudière à bois ou d'un insert à bois-énergie.
• Les pompes à chaleur : Elles captent les calories présentes dans l'air, l'eau ou le sol pour les restituer sous forme de chaleur dans la maison. Il existe plusieurs types de pompes à chaleur : air/air, eau/eau, sol/sol.
• Les puits canadiens : Le puits canadien est une énergie géothermique, c'est une source d'énergie renouvelable qui utilise l'inertie thermique du sol pour réchauffer ou refroidir l'air qui y passe en fonction de la saison.

Ces systèmes sont non plus respectueux de l'environnement que les techniques traditionnelles, mais peuvent aussi vous faire réaliser des économies significatives sur vos factures d'énergie.

Gardez à l'esprit qu'aucun système de chauffage et aucune technologie n'est parfaitement écologique. L'objectif est d'utiliser le procédé le plus efficace qui soit et de limiter au maximum les besoins énergétiques grâce à une architecture bioclimatique et un juste dimensionnement de la maison. Même chauffée à l'énergie solaire une maison de 250m2 pour 3 personnes n'est pas écologique.

L'importance de l'isolation

L'isolation d'une maison est un aspect fondamental lors de sa construction. Une bonne isolation assure une température agréable à l'intérieur du logement tout au long de l'année. Elle permet de réduire considérablement la consommation d'énergie, et donc les émissions de gaz à effet de serre, contribuant ainsi à la protection de l'environnement.

L'isolation écologique, qui utilise des matériaux d'origine naturelle comme la paille, le chanvre ou le liège, est particulièrement recommandée. Ces matériaux sont non seulement performants en termes d'isolation thermique, mais ont également un faible impact sur l'environnement.

Pour une isolation efficace, il est essentiel de penser à l'ensemble de la maison : murs, planchers, toiture, mais aussi fenêtres. Chaque élément contribue à limiter les déperditions de chaleur.

Voici quelques matériaux d'isolation écologique couramment utilisés :

• Le bois : naturel et recyclable, il est très utilisé dans l'écoconstruction pour son pouvoir isolant.
• La paille : économique et très isolante, elle fait un retour remarqué dans la construction écologique.
• Le liège : matériau naturel et renouvelable, il offre une excellente isolation thermique et acoustique.
• Le chanvre : biodégradable et peu gourmand en eau, il est très utilisé pour l'isolation des murs et des toits.

L'isolation est donc non seulement essentielle pour le confort et les économies d'énergie, mais également pour la construction d'une maison plus respectueuse de l'environnement.

Le matériau de construction principal va aussi influencer le caractère écologique de l'ensemble. Quel que soit le type d'isolation une maison en parpaing sera moins efficace et utilisera bien plus d'énergie et donc de CO2 dans son cycle de vie que la même maison en bois ou même en brique. Sans compter que la maison en bois aura besoin de mur bien moins épais pour une performance équivalente.

Systèmes de récupération et de gestion de l'eau

On pense souvent au type d'isolation et de chauffage mais beaucoup moins à l'eau. Sa bonne gestion est un enjeu primordial dans une maison écologique. Il s'agit de réduire la consommation d'eau potable en optimisant son usage et en mettant en place des systèmes de récupération d'eau.

Parmi les solutions couramment adoptées, on peut citer :

• Les systèmes de récupération d'eau de pluie : ils permettent de collecter l'eau de pluie pour l'utiliser dans différents usages non alimentaires comme le remplissage des toilettes, l'arrosage du jardin ou le lavage des sols.
• Les systèmes de réutilisation des eaux grises : ce sont les eaux issues de la douche, de la baignoire ou des lavabos qui, après traitement, peuvent servir à alimenter les toilettes ou l'arrosage des plantes.

Il est à noter que ces systèmes doivent être pensés dès la conception de la maison pour une intégration optimale.